【文匯網訊】香港房地產市場是全球樓市中的一個傳奇，1,100平方公里的彈丸之地，由上世紀二戰後的60多年時間，先後爆發七次樓市狂潮。
跌市平均維持3-4年
由以往的樓市周期看，一般是3年至4年是跌市，10年至13年是升市。目前，市場預期今次樓價見頂回落的時間是明年，主因是料美國開始進入加息周期、兩年內有大量公私營房屋將落成、租金回報率越來越低、不少人迷信樓價不跌而瘋狂入市，以及突如其來的政經事件，衝擊香港。
事實上，2009年後，香港房價加速上漲，私人住宅價格指數於2010年11月刷新1997年高點。為抑制投資炒房需求，政府推出額外印花稅(SSD)，買家在半年內轉售房屋，稅率為15%，半年至一年之間轉售則為10%，一年至三年之間轉售則為5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地註冊的公司購買香港住宅時，還需要繳付15%的買家印花稅(BSD)，還將額外印花稅的稅率提高5個百分點。2013年2月，政府又增加印花稅，其中200萬港元以上住宅，印花稅全部加倍，最高稅率達17%。其後市場降溫，成交量大幅收縮，房價曾現小幅回落。
不過，從2014年5月開始，香港住宅成交量明顯反彈，7月成交數為7,792宗，明顯超過過去兩年的月均水準，回到2012年四季度的水準，但仍低於2011年上半年的成交水準。與成交量相適應，香港住宅價格自2014年5月開始上漲，7月已超過2013年初的高點，再創歷史新高。
加息料啟樓市轉下
此外，國際熱錢重回香港，香港股價再創近幾年新高，樓市亦價量齊漲，不少評論均表示，這輪新的樓市泡沫已經形成。然而，美國今年有機會加息，且熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此，儘管香港樓價仍上升，但料難以持久，未來幾年樓價的大趨勢料會向下。 ■記者 梁悅琴
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