【文匯網訊】(香港文匯網記者 李昌鴻 毛麗娟)在國家近兩年來大力鼓勵發展住房租賃市場發展，萬科、碧桂園、世聯、鏈家等大量開發商、地產中介和投資機構等紛紛湧入長租公寓，紛紛跑馬圈地。目前僅萬科就積累了16萬間房源。而一線和部分熱點二線市場房源稀缺，市場爭奪長租公寓異常激烈。目前，在龍華、龍崗等片區的城中村，已經出現村民出租一棟樓茶水費要價最高上百萬元，但即使這樣也不一定能夠奪到手。
因看好市場發展前景，各路資金爭搶長租公寓蛋糕。圖為世聯紅璞公寓。記者李昌鴻 攝
長租公寓成香餑餑 吸引各路資本爭搶
目前，包括深圳、上海、北京等地房租持續上漲，有的漲幅高達兩三成，許多民眾紛紛歎息，以前高房價是他們望房興歎，現在節節上漲的高租金令他們難以承受。因此，許多長租公寓和城市中公寓改造，引起了許多租戶的關注和對房租上漲的擔憂。
在爭奪房源上，許多開發商和中介是使盡了全力，可謂八仙過海各顯神通。一些開發商和中介公佈的數字已出現快速飆升，並且有的將長租公寓作為未來核心業務。最近在萬科中期業績發佈會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝直言，萬科把住宅租賃作為核心業務，這也是作為全國地產龍頭的萬科首次對外闡述新的戰略。萬科近兩年來大力佈局長租公寓，截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋深圳、北京、上海、廣州、武漢、杭州等30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，共開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。可以說萬科已成為長租公寓市場的大鱷。
作為全國地產龍頭之一的碧桂園也不甘落後，其執行董事兼總裁莫斌在最近的中期業績會上稱，碧桂園正積極與主要金融機構合作，發展長租業務。未來，輕資產與重資產項目按房間數計量比重約為7:3，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目。今年上半年在建房間數已超過21000間，已獲取項目的總房間數已超過24000間。今年底預計能實現12個城市、46個項目同時開業。
而地產中介鏈家旗下長租公寓自如則是另一個大鱷，自如經過5年的發展，目前，擁有房間40萬間，這一數量是萬科的2.5倍。其在北京、上海、深圳、杭州、南京有超過100萬租戶。其他地產和中介也大力爭奪房源，地產中介世聯行旗下的紅璞公寓總經理甘偉告訴記者，他們在深圳、廣州、杭州、南京、成都和武漢等，截止目前，世聯紅璞完成市場佈局30城，房源量10萬間以上，其中目前已在出租有3萬間。
長租公寓以其舒適、配套齊全等吸引大量白領入住。記者李昌鴻 攝
資源稀缺 盯上小區出租房
總部位於北京的樂乎分公司總經理李雲傑在深圳房博會上接受大公報記者專訪時稱，他們於2014年成立，在北京，深圳、上海、廣州、杭州和武漢等均有網點，房間總量在2萬間以上。他們在深圳業務剛剛開始，已有2家長租公寓，分別在龍華和龍崗，共有200多間房，每間房面積有20-30平米，配有空調、洗衣機、冰箱，租金約2200元，對像均是白領。他們每間房重新裝修和家電配置等需投入5-6萬元，200多間投入逾千萬元人民幣，並且還配有公共空間的健康房、咖啡間，以及管家和保潔等，因為檔次和居住環境舒適，他們房租自然就上漲，漲幅至少在20%-30%。由於看好長租公寓發展前景，他們公司已吸引了復興地產、小米等戰略投資。此外，蛋殼公寓也完成7000萬美元B+輪融資，加速全國房源爭奪，在許多小區有散租公寓，目前在全國已擁有16萬間公寓房源，超過了萬科。
記者來到鏈家自如在布吉德興花園的一處出租公寓，其中它並非像許多集中式公寓，而是從一些業主手中收租，經過改造，加入時尚元素，配置床、空調、彩電、沙發等，2房2廳租金約3500元，較一般同等簡單裝修的房子貴了約500元，幅度約上漲20%。其負責人表示，他們跟業主通常簽三年甚至五年的出租協議，租期越長給的出租費越高，他們改造後便將其出租給青年白領，對於租金的上漲，他表示，他們一套房租金較其他未改造裝修的肯定要貴。
像這樣散落在許多花園小區的公寓也越來越受自如、蛋殼等眾多公司重視和爭搶，因為他們難以找到大量整棟的房源。李雲傑直言，現在的關鍵問題是，深圳、上海等一線城市和一些二線熱點城市，房源是稀缺資源，他們與其他公司一樣，現在最核心問題是租不到房子，尤其像深圳土地資源本來就緊缺，要想找合適房源已十分困難。
一些市場人士認為，一邊是房源稀缺，一邊是大量公司爭奪，在資本的力量爭奪下，它間接催漲了許多出租房價格。更有地產業資深人士告訴記者，由於大量長租公寓爭奪房源，目前，在龍華、龍崗等片區的城中村，已經出現村民出租一棟樓的茶水費要價最高達120萬的現象，但即使這樣仍難以確保搶到房源。
入住萬科泊寓的白領過著愜意的生活。記者李昌鴻 攝
開發商和中介：房租漲價非其所為
目前，許多城市房租的上漲引起社會各界的關注，一些人認為正是許多長租公寓公司紛紛爭搶房源推高的房租。對此，一些開發商和地產中介並不認同，他們認為，他們目前在出租市場占比小，影響不大。
祝九勝在中期業績發佈會上回應長租公寓推高租金時稱，這可能是個誤會，目前機構滲透率、參與率，最厲害的北京也不到5%。他的言外之意是，長租公寓沒有達到壟斷市場，進而操控房租的能力。
因萬科參與深圳城中村改造，其中就包括龍華富士康附近城中村，有富士康員工擔憂萬科改造清湖新村將導致他們房租上漲兩三倍，但公司不能可能漲薪。儘管萬科回應稱，改造前後的城中村公寓租金價格是處於同等區間，但卻難以消除富士康員工的憂慮。
樂乎分公司總經理李雲傑表示，長租公寓公司因要投入大量資金改造、裝修、配置家電、配有管家和保潔等服務，如果不提高房租，長租公寓肯定會虧本，這顯然是不利於持續經營的。而發行裝修好的公寓上了一個檔次、舒適度也有很大提，漲一些房租比如兩三成也是合適的。
甘偉接受記者採訪時表示，紅璞公寓主要是將一些商業公寓、寫字樓等改造，符合消防和安全，因投入大量資金改造，房租有一定上漲是合理的，他們是在做房源的增量市場，並非促使房價上漲的力量。
他稱，目前，深圳市場有50%房源是城中付供應的，現在開發商、地產中介等機構持有房源只有1-2%，因此，他們並沒有壟斷房源市場，因此，從理性角度看，開發商和中介並非推高租金的力量。
查清房源 加大供應緩解上漲壓力
目前，全國許多城市房租出現上漲的勢頭。對於如何抑制房租的上漲，李雲傑表示，比如在深圳，因人口總量大，人才不斷引進和流入，因房源稀缺，加上土地資源緊張，因此，巨大的需求推動房租上漲。
他表示，現在一線和許多二線城市，房屋資源稀缺，現在的問題是官方缺乏準確的人口統計和房源數量統計，去年深圳引入人才23萬，同比大幅增長35.67%，新增戶籍人口則近50萬，因此，大量的人口帶來很大的住房需求，其中絕大部分是租房，而房源供應不上必然導致房租上漲。
而在房源統計上，目前深圳並沒有一個準確透明的數據，尤其是城中村到底有多少房源不得而知。因此房源上政府需進一步深入和細化統計，並通過增加土地和建房供應來緩解需求，從而有利抑制房價的不斷上漲的趨勢。
另據記者了解，深圳也在設法加快住房供應。今年6月初深圳公佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》，明確了到2035年的住房發展目標，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應總量的60%左右。到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
對於抑制房租上漲的問題，深圳市房地產中介協會行業研究總監徐楓建議，政府要解決租賃市場面臨的多頭管理的局面，目前是深圳規土委、深圳住建局、公安部門都在管理，儘管大家的目標是一致的，往好的方向管，但問題是，租賃市場到底歸誰管？這是很多長租公寓企業的一個痛點，因為當長租公寓企業要做N+1改造的時候，物業、管理處、安全部門和消防都會來檢查，政出多門影響市場運營效率。她稱，對於萬科等房企在參與城中村改造和舊改等項目，其長租公寓的價格和租金應由政府主管部門予以適當關注。
專家：防控長租公寓融資風險
因市場看好長租公寓發展前景，大量資金因此紛紛湧入和投資，其也帶來一些風險。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，從大的背景和市場情況來看，國家大力促進租賃市場建設，刺激了市場發展，從租賃市場角度來看，萬科、碧桂園收購了大量房源，因改造增加投入，不可能以原本的價格出租，否則出現虧本，現在熱點從買房市場轉到租賃市場，也助推了房租的上漲。
去年以來，尤其是近半年以來，租金上漲是由資本推動，一些中介和機構紛紛為了做大市場，搶奪更多的房源，吸納了大量資本，他們向泛金融機構信託和P2P等大量融資，收購的房源價格就上漲了。
他表示，8月下旬杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓運營商因經營不善，資金鏈斷裂，已停止運營，正是租金貸導致數千租客和房東蒙受損失，並深陷與消費金融機構的糾紛漩渦中。
他認為，因為長租公寓信貸融資暗藏了不少風險，未來可能還會出現一些問題，一旦中間環節資金鏈斷裂，受影響將是的租戶和業主，也包括一些融資機構，目前，中央正關注此事，將要進行全面監管，不希望租賃市場出現下一個類似P2P暴雷現象，也不希望它導致金融系統風險，讓其回到健康的軌道上來。
深圳市律師張茂榮表示，一般租房合同的月租金只是普通的債權債務關係，一旦涉及向第三方的金融機構借貸，公寓往往要求租客事先填寫徵信授權查詢上傳資料的權限，這樣一來，一旦出現違約或者逾期的情況，可能會上徵信記錄，影響租客的信用。
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