一年多來，深圳新建商品住房均價一直穩定在55000元/平米上下，但高端住宅售價普遍在10萬+/平米（記者 毛麗娟 攝）
【文匯網訊】(香港文匯網 記者 毛麗娟)美元加息、中國國內繼續去槓桿，內外環境的動盪加劇了樓市的緊張氛圍，以往房價最為堅挺的一線城市也開始或明或暗地降價。在深圳，恆大住房折扣幅度最多可達74折，大部分商舖接近半價出售，萬科亦再現「一成首付」。分析認為，不僅中小開發商感受到銷售放慢的壓力，龍頭以及一些大型開發商也面臨去化壓力，行業不得不積極應對銷售「入秋」的局面。
今年的「金九銀十」似乎有點開局不順，「錢不夠可以先一折首付、一次性付款打八折……」的地產促銷消息頻現。近期，各大地產開發商紛紛加大營銷、出招去庫存。有開發商內部人士告訴大公報記者，現在這種降價促銷的情況主要是為了狠抓回款，緩解資金壓力。
圖為9月下旬某央企開發商在深圳推出的高端住宅開盤，吸引了大批購房者排隊選房（記者 毛麗娟 攝）
恆大部分商舖近半價沽
恆大是國慶黃金周前夕最早從集團層面啟動全國促銷的龍頭地產商。在該司內部流出的一份打折方案上，記者看到，今年9月初，該集團對旗下646個項目進行全國範圍甩貨。具體而言，基礎優惠價89折，部分項目的限量特價房可折上97折(額外最高95折)，部分項目公寓、辦公及寫字樓額外92折，商舖額外6到7折優惠。此外，根據付款方式的不同，可享有的優惠政策也不同。
據估算，如果購房者把所有購房優惠全部用齊，一套住宅樓盤的最終折扣幅度可達74折。此外，其辦公樓盤的折扣則是在89折的基礎上額外有6至7折，這意味著恆大部分商舖接近半價出售。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，隨著樓市調控的繼續深入，價格調整有可能會繼續蔓延。項目價格下降會帶來更多的觀望情緒，一些資金狀況緊張的房企，會將旗下項目加入降價行列。他認為，10月份類似降價還會出現。但不排除到了年底出現價格反彈的可能。
繼深圳佳兆業城市廣場「首付分期」、羅湖水貝明德公館打出「深中學區房一成首付」的口號後，再現「一成首付」的還有名企萬科。據悉，萬科位於東莞臨深片區塘廈鎮的住宅項目萬科棠樾，近期推出特價單位，均價每平方米2.4萬元(人民幣，下同)至2.7萬元。此前，該項目的銷售價格為每平方米2.9萬元，以此算，降價幅度最高達每平方米5000元。
該項目的銷售人員透露，只要購買130每平方米帶裝修四房，就可以享受到「首付一成」的優惠政策。業內驚訝，就連一向財務穩健、資金充沛的萬科也感受到了回款壓力。
萬科集團董事長郁亮上月下旬在萬科南方區域的月度例會講話中指出，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。他要求萬科作戰略檢討，所有業務圍繞「收斂」和「聚焦」四個字來進行，保證萬科能活下去。即使「這麼做有可能會失去機會、錯判形勢」。
6300億回款目標 萬科未達半
據悉，按照萬科管理層要求，今年必須實現6300億元回款，目前完成不到一半。碧桂園、恆大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。
中信証券地產分析師陳聰判斷，樓市銷售速度可能入秋。不僅熱點城市二手房市場出現明顯降溫，新房開盤去化率也明顯下降(根據中國指數研究院統計)。他指，持續上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預期，和各地陸續出台的調控政策，都是市場走冷的主要原因。未來幾個月銷售速度將下降，去化難度將繼續增加。
不過，該券商地產團隊認為樓市不會明顯惡化到「入冬」的情景。這主要是因為按揭貸款利率上升幅度近期趨緩，且新的經濟形勢下整體流動性較為充裕，而其他領域貸款需求並不充足。2019年的市場仍有望保持相對穩定的運行態勢。
大中房企償債壓力大
除了公司內部的去化壓力，即將到來的債務高峰，也是開發商不得不加速回款的重要原因。據悉，大型房企到期債務(短期借款+一年內到期的非流動負債)佔剔除預收款後的總負債的比例達到23.0%，短期償債壓力較大。分析認為，風格激進的中型房企則容易面臨融資失控的問題。而風險釋放的順序或是：「流動性差的小房企─風格激進的中型房企─管理不善的大中型房企」。
據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元(人民幣，下同)，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億元、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。
天風證券分析師陳天誠根據各上市房企中報數據分析，大型房企明股實債融資佔比(估算)明顯高於龍頭房企、中型房企、小型房企，達到了7.3%。大型房企在除了「應付債券」之外的所有負債科目裏增速都是四組房企中最快的，說明大型房企作為追趕者，在規模快速擴張的過程中將各種融資方式都用到了極致。
海通證券債券研究員姜超宏認為，企業間分化越來越明顯，融資潮水過去後，個別企業的信用違約概率增加。再融資持續收緊下，企業項目資產中非標準化程度較高、項目去化難度高(不少小房企項目受區域性房地產市場影響非常大)，或者現有資產抵押程度已經非常高，都會影響到企業獲取流動性的能力。
剛需者：不求大降價只盼有鬆動
在目睹深圳新房均價連續一年多穩定在每平方米5.4萬元左右之後，劉亮對房價的大跌已經不抱希望了，只是盼著價格能夠有所鬆動、好在一個買家有資格議價的氛圍裏購置全家在深圳的首套房。
劉亮是深圳光明區一家小工廠的企業主，也是兩個孩子的父親。今年暑假，他接回了一直放在老家由父母幫帶的小兒子，由於自己夫妻倆都得打理工廠，照顧兩個孩子的重任就落在了劉亮父母身上，兩位老人因此也跟來了深圳。
為了住得不憋屈，劉亮特意在原來租房的小區換租了一套三居室。由於打算長期在深圳發展，這幾年，劉亮一直在尋覓購房機會，無奈房價2015年以來翻番，工廠經營艱難，自己覺得負擔太重一直未出手。
「我現在租住的這套房子，房產證上寫的面積是120平米，還贈送有20平的入戶花園，很寬敞，小區環境也很適合老人孩子，剛好房東有意出售。」劉亮說，房東報價是480萬，父母覺得如果400萬左右買下來不吃虧，但他自己判斷房東很難降到400萬。
劉亮認為，隨著廣深港高鐵在光明區設站，以及光明區地鐵線路陸續開工建設，未來該區域直達深圳中心區的時間將大為縮短，這也一定程度上制約了房價的下跌空間。目前，他只盼著房價能有10%到20%左右的降價，好盡快「上車」。
深圳某銀行客戶經理小羅則告訴記者，自己每月一兩萬的工資暫時根本買不起深圳房子，父母也給不了支持，所以只能租房。她盼著政府多配套建設公租房、安居型商品房，像她這樣有著深圳戶口但又收入有限的夾心層才能申請到低價住房。
樓市遇冷原因分析概覽
萬科集團董事長郁亮：樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：部分城市購房政策非常嚴厲，符合購房資格的群體相對數量少，市場趨於謹慎。
中信証券地產分析師陳聰：持續上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預期，和各地陸續出台的調控政策。
責任編輯：京辰