【文匯網訊】2018年夏天的某一個周末，一輛大巴車停在北京國貿附近。儘管集合時間很早，但人們仍然陸續準時到達。這是一輛開往北三縣的購房大巴，車上乘客絕大多數是投資客。他們多數已經擁有自住房產，而正處於市場低谷的北三縣是他們希望抄底的目標地之一。
據《21世紀經濟報道》報道，投資客的典型特徵是，比起房子本身，他們更關心某個區域的升值潛力以及市場調控走向。伴隨房地產市場高速發展長達20年，炒房致富的故事也「激勵」着一群又一群人。儘管房地產調控政策大多指向投資性需求，但市場的起伏仍然吸引着投資客們那顆蠢蠢欲動的心。當然，這其中也不乏因市場下跌被套牢的投資客。
北三縣就是其中典型案例。2017年3月，北京樓市調控政策加碼，其中主要內容是認房又認貸，並相應提高首付比例。隨後，環京區域相繼跟進調控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,意見明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購,非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。
上述政策對環京樓市帶來了調整。58安居客房產研究院的數據顯示，北京周邊的二手房價呈現連續下降態勢，10月二手房均價13559元/平方米 ，環比上月下跌2.30% ，同比去年同期下跌 28.66%。以燕郊為例，二手房的掛牌價格從2017年4月最高點的28611元/平方米降至低點，截至2018年10月15日，平均掛牌價格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達到了30%。從安居客的線上瀏覽量來看，燕郊區域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯, 2018年下半年的瀏覽量依然處於下降態勢。
被套牢的投資客
「投機往往是和貪婪聯繫在一起的，當環京樓市房價大漲之時，投資客大批湧入之際，他們往往不會想到房價會比高點下降三成，每個投資客心裏都在計算着短期內可以有多少獲利空間。但他們卻忽略了最重要的一點，國家對樓市調控的力度和決心。」58安居客房產研究院首席分析師張波感慨。
成強(化名)就是因環京市場下跌被套牢的典型投資客。2016年年初，成強賣掉了他此前在燕郊投資的小房子，得了70萬現金。然而，令成強意外的是，他剛賣掉房子燕郊房價就隨之大漲。成強的懊悔之情難以言表，痛定思痛，當年9月份，成強再次購買了燕郊天洋城一套住宅。
「當時是作為投資買的，燕郊天洋城公寓。24000元/平方米進來的，81平方米，首付45萬，月供約一萬，已經還款兩年。當時買完這套天洋城的房子，本來想儘快賣掉，但沒想到市場會這麼快調整。2017年6月份，廊坊出台限購政策，我們都以為是虛晃一槍，不會嚴格執行。那時候如果想出掉還是能出來的。」現如今，成強內心滿是悔恨。「準確來說，我一共買了三套，香河一套，燕郊兩套，都是作為投資用的。最後悔的是天洋城，買得晚，價格最高，槓桿也高。那套原本就是要短持，另外兩套長持，但是錯過了出手的好時機。」
北三縣市場的風吹草動都牽動着成強敏感的心。這次失敗的炒房經歷令成強家庭生活質量下降到十年前。在接受21世紀經濟報道記者採訪時，談及此事，成強情緒仍然低落。儘管，成強深知，在這撥被套牢的投資中，他不是最典型的。「我知道有一個中介，高利貸全款壓了幾套房子，一套都沒出去;還有個炒房的，買了十套。」
「環北京購房者以投資類為主，投資類用戶佔到50%左右。此外，還有一部分是投資加一定自住屬性，自住屬性又分好幾種，比如旅遊屬性，現在滑雪消費已經是比較高端的消費趨勢了。去年6月，環京調控嚴格執行後，市場反應很直接，與北京類似。大概當年10月份房價就已經大跌，投資客受到較大衝擊;10月份之後，環京房價處於比較穩定狀態。」V房CEO司智表示。
堅定的多套房持有者
被套牢的投資客可能只是投資客群中並不高的比例。對於更早進場的投資客而言，當前短期漲跌並沒有太大影響。受訪者娜娜(化名)就是其中典型一員。
由於見證了北京各個區域房價的上漲歷程，投資買房的事例鼓舞着娜娜。2013年的夏天，娜娜以單價5000元/平方米在環京區域香河投資了兩套房產。受調控影響，儘管香河區域房價近年來漲跌也非常明顯。但據搜房評估網顯示，如今，香河房價為14060元/平方米。由於購入價較低，娜娜的這兩套房子至今仍然空置。
「我們買房的時候是房價被低估時期。而且作為北京的衞星城，香河樓市金融屬性是很強的，有漲有跌很正常，漲的時候單價漲到兩萬多。對我們來說，沒什麼影響，我們也不是高峰時期買入的。這個也不是純投資的，我們也想以後退休了，去那裡住。反正手上留着不動產總比現金好。」娜娜是房產的堅定持有者。
在環京的投資客中，也有一類是將環京作為跳板，進而在北京置業。2013年9月，李里(化名)同樣在廊坊市香河縣購入房屋一套。當時購入價為7000元/平方米。「這套房打算中短期持有，目前只有這一套房子，談不上投資，考慮到將來改善居住，打算條件成熟的情況下出售，進而買北京區域的房子。條件成熟包括兩方面，價格回升，個人積蓄達到一定條件。」
李里還打算趁環京低迷期再購入一套。「2017年政策調控之前，同小區房價高點達到過近20000元/平方米，目前保守估計在八九千的樣子。我心理預期將來在不低於20000元/平方米的價位出售，低於20000元/平方米的話，心理上有些不平衡。從某些方面來講，我樂於看到環京以及北京房價下跌。畢竟如果不買北京房子，我也還可能會考慮再購入一套環京房產。」李里坦言。
難以調控的是人心
有人進場，有人離場;有人折戟，也有人收穫破豐，環京樓市只是中國樓市一個側影。儘管調控的初衷是好的，但人心的貪婪難以抑制。
「從市場呈現上來看，京南固安和京東的北三縣價格接近腰斬，京北張家口區域保持穩定，甚至個別區域的價格還在上漲，最主要的原因就是因為京北區域投資客沒有大量進場，不像北三縣和固安，被炒了一輪又一輪。」司智表示，北三縣被套牢的投資客主要是2017年1月到6月入場的客群，當年10月以後入場的購房者並無受到影響。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，房價波動是很正常的，短期內資產縮水也是符合預期的，這和環京購房政策嚴厲、市場需求暫時沒有釋放等因素有關。總體上套牢也是有市場教育意義的，即房住不炒需要深入人心。
然而難以調控的是人心的貪婪，部分被套的教育意義並不深刻。21世紀經濟報道記者針對投資客的調研中發現，儘管投資客普遍關注到北三縣樓市下行，但多數仍有持續投資置業心態。在他們看來，買房是抗通脹最好的方式。
「如今，市場下行，投資客也有減少。一般是投資加剛需，再加之部分需求。現在市場行情不好了，之前高價買的人也很頭疼，有的首付可能都跌沒了，但是沒辦法，咬咬牙挺着唄。現在也有很多客戶來是諮詢行情的，蠢蠢欲動想要趁低點再投資房產。」燕郊當地一位資深中介告訴21世紀經濟報道記者。
張波認為，目前調控對於落實「房住不炒」、實現安居宜居的住房目標無疑起到了重要作用，尤其是本次調控更為重視長效機制的落地，從保障性住房和租賃住房等多角度入手，全面解決居民的住房問題。從調控的實際效果來看，在今年下半年表現尤為明顯，熱點城市尤其是部分一二線城市的商品房價格出現滯漲或轉而下跌，商品房價的變化也不斷影響二手房，部分城市的二手房價出現明顯回調，「有價無市」局面不斷增多。從調控來看，還有幾點值得關註：其一限購、限貸等限制調控措施也會「誤傷」到部分自住性購房需求，如何在打擊炒房的同時，更好保障自住購房需求是個值得思考的問題;其二，部分城市「一刀切」對商品房進行限價，雖然對於調控房價的確有立竿見影的效果，但是執行的方式有待商榷，限價直接壓縮了房企利潤空間，會導致其缺乏產品品質提升動力，極端情況下部分房企或被迫低於成本出售。
張波建議，對於投資客來說，應該放棄房產投資短期獲利的幻想，大概率來看今年四季度和明年上半年樓市很難再次出現大面積回暖，隨着租賃市場的不斷擴大、房地產稅出台以及住房相關法律法規不斷完善，中國住房一定會向着更健康的方向發展。「環京房價的下跌和調控有着直接關係，受限購影響，目前環京區域符合購房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調控不放鬆則環京區域房價可能在第四季度繼續探底。」
「總體而言，北京和環京房價，將進入一個長期的緩慢爬坡階段。未來中國房地產投資，絕大多數將以五年期起步。」司智認為。
責任編輯：劉雲