【文匯網訊】(香港文匯網記者 熊君慧、胡永愛)6月18日，高力國際召開2019年上半年深圳物業市場回顧與展望會議。會議發佈研究報告指出，1-4月，深圳經濟增長趨緩，除固定投資和基建投資表現突出外，其餘各指標增長速度均略有下降。此外進出口總額幾年來首次出現負增長，房地產開發投資增長由去年同期19%降低至12.5%。
深圳寫字樓：需求落後於供應
據了解，2019年1-4月深圳經濟增長趨緩，除固定投資和基建投資表現突出外，其餘各指標增長速度均略有下降。龍崗寶安等新興區域受惠於政策因素，新設立企業數量為全市之冠，福田、南山排名第三及第四。高力國際華南區董事總經理馮文光表示：「截至2019年上半年，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米，環比和同比分別上漲8.3% 和19.3%。福田依舊是深圳甲級寫字樓第一供應區。2019年上半年共有10個項目落成入市，一共為全市新增約42萬平方米的可租賃寫字樓面積。2019下半年，預計全市約有超108萬平方米的新增供應入市，部分項目或將推遲入市。」
鑒於需求落後於供應，平均租金增速承壓。由於2018年金融行業調整，深圳寫字樓市場平均租金漲勢受挫，2019年上半年同比小幅下挫至236元每月每平方米。回顧2019年上半年主要租賃交易，金融和科技作為支柱行業，占租賃成交的七成。南山租賃市場最為活躍，其次為福田和羅湖;福田的租戶大多以專業服務和金融為主;南山的租戶以科技和先進製造為主，兼有專業服務。
據統計，2019下半年預計入市項目主要集中在南山和前海，全市供應超108萬，2019全年新增供應150萬平方米。高力國際辦公樓服務部深圳董事周之惠指出，「2019年至2021年的新增供應總量將超過437萬平方米，其中超八成來自南山和前海。深圳甲級寫字樓市場重心將繼續從福田向南山和前海轉移，並且步伐隨著大量優質項目不斷入市而加快。
深圳產業轉移：工改是城市更新重要部分
深圳歷史上的每次產業轉移都在加速產業升級，並且在經濟全球化的背景下更為顯著。產業轉移和升級推動城市工改更新，深圳的產業轉移是經濟全球化引發全球產業轉移的一個縮影。深莞惠自改革開放近四十年間產業結構不斷優化升級和轉移，轉移或是從深圳向莞惠等廣東其他城市、或是從深莞惠向內地以及印度、東南亞等地有計劃地開展產業轉移。產業鏈低端企業轉移創造空間，從而留下更多的土地資源去發展效益更好的產業。
深圳製造業依舊是深圳經濟發展最為重要的驅動力，製造業的繁榮使得深圳經濟結構更為健康和充滿活力。儘管眾多製造業轉移，深圳仍然成為中國第一個工業增加值突破9000億元的城市;深圳製造業依舊為GDP增長引擎。政府為確保製造業繁榮，嚴管工改項目。6月11日，深圳市規劃和自然資源局發佈《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》，對於「工改工」給予三點鼓勵：一、通過放寬年限、簡化流程，鼓勵「工改工」拆除重建類城市更新，特別是「工改M1」項目。二、積極鼓勵舊工業區出於消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的開展綜合整治。三、支持產業用地綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率。
高力國際產業及工業地產服務部深圳董事陳劍鋒表示：「回顧深圳2019年1-4月城市更新和工改進展，工改已是城市更新中較為重要的一部分。深莞惠為大灣區產業優化升級發展提供工業土地保障;深莞惠在大灣區率先確定工業保護線，總量近總土地量三成。深莞惠三個城市總計面積近920平方公里，加之各市出台關於工改項目提升容積率相關政策，可預見未來工改體量將非常巨大。高力國際豐富的製造業物業資產管理經驗助力企業更好應對展業轉移和優化升級浪潮。」
投資市場：大灣區大宗交易發展空間巨大
總結報告中指出，粵港澳大灣區經濟整體發展態勢良好，整體區域仍將保持著高速發展，繼續成為全國經濟發展的主要驅動力之一，2019年上半年的廣深兩地物業大宗交易市場成交總額和成交總面積有所提升。受中美貿易摩擦和內需下降等國內外因素的影響，2019年中國整體經濟增速放緩，但作為中國首個國家戰略明確定義的「灣區」，粵港澳大灣區仍然保持高速發展的態勢。
回顧2019年上半年，區位良好的成熟綜合體和商辦類物業依然是投資熱門。零售辦公類物業依然是最受投資機構歡迎的投資標的，成交行為中綜合體和零售商辦類投資額超七成;核心商圈的零售辦公類成熟物業產品將憑借其稀缺性將更加受到投資機構密切關注。隨著大灣區內城市的發展，由於部分非核心區未來具有較大發展潛力，區內的項目也受到投資人密切關注，2019年上半年廣州大宗交易標的項目均來自非核心區域，足以說明一些非核心區域具有更高的投資價值。
高力國際資本市場與投資服務部華南區董事林楚洲表示：「國家政策+產業保障+豐富的資金渠道共同營造良好投資環境，大灣區是適合投資的目的地。大灣區規劃將為其帶來更多投資，廣深港成為投資者在大灣區最為關注的投資城市;大灣區規劃不僅僅帶來了新的基礎設施建設，還將推動大灣區城市群中資本，業務和人才的流動。這些對大灣區房地產市場都有非常大的推動作用，我們相信越來越多的投資者已經將廣州深圳納入他們的投資考慮範圍內。
責任編輯：張岩