圖為深圳羅湖密密麻麻的舊住宅小區
【文匯網訊】（香港文匯網記者 毛麗娟）只要一戶不同意，舊改項目就「難產」。這是一道一直困擾着深圳城市更新的難題。《深圳經濟特區城市更新條例（徵求意見稿）》（下稱《徵求意見稿》）21日首次公開徵求社會意見，提出了破解難題的新思路——當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別徵收。
在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項目已成為深圳商品房供應的重要來源。但和其他城市一樣，「拆遷難」成為制約深圳更新改造項目順利推進的重大瓶頸。當前，深圳市的城市更新項目，絕大部分處於停滯狀態，曠日持久的「拉鋸戰」令政府、開發商和業主等多方陷入「多輸」困局。
隨着未來新的城市更新條例的落地，意味着深圳將在全國率先探索對城市更新立法，以此破解個別物業權利人「漫天要價」或不簽約導致更新項目推進滯緩等問題。
此前的政策規定，必須100%業主、100%的面積同意並簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。在利益訴求多元化的現實中，要求取得100%的業主同意補償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些「釘子戶」。
針對搬遷難，是次《徵求意見稿》創設性地提出 「個別徵收+行政訴訟」的解決方案。當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別徵收。
為了進一步約束政府的徵收行為，避免過大的自由裁量空間，確保徵收決定公平公正、合理合法，《徵求意見稿》提出，政府實施個別徵收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定徵收標準。政府實施個別徵收取得的物業權利，在不低於原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
《徵求意見稿》還對建築物申報更新所需條件作了說明：合法舊工業區和商業辦公區建築物建成年限15年以上，住宅區建築物建成年限20年以上，此外還需滿足存在嚴重安全隱患或配套設施不完善等條件。
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